전세 계약 시 반드시 확인할 체크리스트

“전세사기 피하려면 이 8가지만 꼭 확인하세요!”

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1. 왜 전세 계약 전에 꼼꼼한 확인이 필요할까?

전세 계약은 대부분 수천만 원에서 수억 원의 보증금이 오가는 중요한 거래입니다.
하지만 부동산에 대한 지식 없이 계약을 진행했다가 깡통전세, 이중계약, 전세사기 등에 휘말릴 수 있습니다.

📌 “확실한 체크리스트 없이 전세 계약을 진행하는 건, 눈 감고 도로를 건너는 것과 같다”는 말이 있을 정도로 기초 확인이 필수입니다.

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2. 전세 계약 전 필수 확인사항 8가지 체크리스트 ✅

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✅ ① 등기부등본 확인 (가장 중요)

등기부등본은 그 집이 누구 소유이고, 얼마의 채무가 있는지를 보여주는 공적 문서입니다.
계약 전 반드시 열람하고 아래 사항을 확인하세요.

• 소유자 이름과 계약 상대자가 일치하는지
• 근저당권, 가압류 등 설정 내역 확인
• 보증금보다 선순위 채권이 많다면 계약 금지!

📌 TIP: 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원으로 열람 가능

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✅ ② 전입세대 열람원 확인

해당 집에 기존 세입자가 있는지, 세대가 여러 명인지 확인해야 합니다.
이중계약, 월세 이중 임대 같은 사기를 피할 수 있습니다.

• 전입세대 열람원은 주민센터에서 세대주가 신청 가능
• 기존 세입자의 전입일자와 확정일자가 나보다 빠르면 보증금 순위에서 밀릴 수 있음

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✅ ③ 건축물대장 & 토지이용계획확인서 확인

불법 증축, 용도 변경 등이 있는 **‘불법건축물’**은
보증기관의 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다.

• 건축물대장에서 용도, 층수, 구조, 불법 여부 확인
• 토지이용계획확인서로 용도지역과 재개발 가능성 등도 파악 가능

📌 정부24, 민원24, 네이버 부동산에서도 조회 가능

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✅ ④ 계약서에 확정일자 및 특약 조항 명시

전세 계약서 작성 시 아래 내용이 반드시 포함되어야 합니다.

• 계약일, 주소, 보증금, 임대료, 계약 기간 명시
• 임차인 권리 보호 위한 특약사항 삽입 예시:
  • “계약 종료 시 보증금 전액 반환이 완료되어야만 이사 나간다”
  • “전입신고와 확정일자 완료 이후 보증금 지급”

📌 TIP: 전입신고 후 주민센터에서 확정일자 꼭 받기!

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✅ ⑤ 중개사무소 등록 여부 확인

공인중개사 자격증이 없는 무자격자에게 계약을 맡길 경우,
사고가 나도 법적으로 책임을 묻기 어렵습니다.

• 부동산 사무실 외부에 등록번호와 중개사 자격증이 게시되어 있는지 확인
• 한국공인중개사협회 홈페이지에서 등록 여부 확인 가능

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✅ ⑥ 보증금 반환보증 가입 가능 여부

계약 전에 해당 주택이 보증 가입 대상인지 확인해보는 것도 중요합니다.

• HUG, SGI 서울보증, HF 주택금융공사 사이트에서 사전 조회
• 보증 가입 불가능한 집일 경우 전세사기 가능성 의심

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✅ ⑦ 주변 시세 및 거래 이력 조사

시세보다 지나치게 저렴한 전세는 의심해야 합니다.

• “매우 좋은 조건이에요”는 위험 신호
• 국토부 실거래가 공개시스템 또는 KB 부동산에서 시세 확인
• 해당 건물에 전세 거래가 자주 있는지, 이상 거래는 없는지 확인

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✅ ⑧ 계약금은 임대인 명의 계좌로만!

계약금을 중개업자나 제3자 계좌로 입금하라고 하면 무조건 거절하세요.
→ 반드시 등기부등본상의 소유주 명의 계좌로 송금

📌 TIP: 입금증 보관 필수, 문자·카톡으로 계약금 이체 내용 남겨두기

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3. 전세계약 절차 요약 순서

1. 매물 정보 확인
2. 등기부등본 + 전입세대 열람 + 건축물대장 확인
3. 계약 조건 협의
4. 계약서 작성 & 계약금 송금
5. 전입신고 + 확정일자 받기
6. 보증 가입 여부 확인 및 필요 시 가입
7. 중도금/잔금 지급
8. 입주

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4. 실전 팁: 놓치기 쉬운 주의사항

• 집주인이 대리인인 경우 → 위임장, 인감증명서 필수 제출
• 계약서에 전입신고 및 확정일자 의무 문구 명시
• 오피스텔, 다세대주택은 주소지 오류 주의 → 건축물대장 주소 일치 여부 확인

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5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

❓ 전세 매물인데 보증금이 너무 싸요. 계약해도 될까요?
✅ 절대 조심하세요. 시세보다 너무 저렴하면 대부분 문제 있는 매물입니다. 반드시 등기부등본, 주변 거래 내역 확인 후 판단하세요.

❓ 집주인이 확정일자나 전입신고 하지 말라고 하면요?
✅ 계약을 피하세요. 확정일자는 임차인 권리를 위한 필수 절차이며 이를 거부하는 집주인은 문제 소지가 있습니다.

❓ 전세 계약 전에 보증보험을 신청할 수 있나요?
✅ 보증기관에 ‘사전 심사’ 가능하지만 정식 보증은 계약서 작성 후 확정일자 이후에만 발급됩니다.

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✨ “전세 계약, ‘서명’보다 ‘확인’이 먼저입니다”

전세 계약은 서명보다 사전 확인 절차가 생명입니다.
계약 후에 ‘몰랐다’는 말은 법적으로 통하지 않으며, 피해가 나도 회복이 어렵습니다.

체크리스트만 잘 따라도 사기의 90%는 예방할 수 있습니다.
소중한 전 재산을 지키기 위해서라면, 하루쯤은 시간을 내서 위 절차를 꼭 확인하세요.